La loi de finances définitive adoptée en février 2026, dite loi Jeanbrun, s’inscrit dans un contexte immobilier tendu. La hausse des taux d’intérêt, le recul de l’investissement locatif et la suppression de certains dispositifs fiscaux ont placé le marché sous le signe de la morosité.
Le gouvernement souhaitait profiter de la loi de finances 2026 pour relancer le secteur, avec en ligne de mire un rééquilibrage de la fiscalité entre location nue et location meublée. L’objectif était aussi de favoriser la production de logements. Cette évolution réglementaire est-elle intéressante pour les clients abtal qui ont investi ou souhaitent investir dans la pierre en France ? Nos experts vous répondent !
Neuf ou ancien ? Nu ou meublé ? Pour la location de vos biens immobiliers, la loi Jeanbrun prévoit des changements.
– Baghdad Chiji, co-fondateur & Directeur de l’Ingenierie Patrimoniale
Le cadre fiscal de la location immobilière avant la réforme
Avant 2026, deux grands régimes encadraient l’investissement locatif :
- En location nue, les propriétaires pouvaient opter pour le régime micro-foncier, qui permettait un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs lorsque ceux-ci ne dépassaient pas 15 000 euros par an. Au-delà, ou sur option, il était possible de passer au régime réel afin de déduire les charges effectivement supportées.
- La location meublée, en revanche, bénéficiait d’un avantage fiscal bien plus important. En plus de la déduction des charges, les investisseurs pouvaient pratiquer l’amortissement du bien immobilier. Cet amortissement constitue une charge comptable sans impact sur la trésorerie, mais qui vient réduire fortement l’assiette imposable. Pendant plusieurs années, ce mécanisme a permis de limiter, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers. Par ailleurs, les amortissements pratiqués n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui renforçait encore l’intérêt du dispositif.
Le tournant de la loi de finances 2025 pour l’immobilier
La loi de finances 2025 a marqué un premier durcissement. Elle a notamment augmenté la fiscalité sur les plus-values immobilières des biens LMNP (réintégration des amortissements) et mis fin au dispositif Pinel dans le neuf.
Ces évolutions ont contribué à fragiliser un marché déjà sous pression, réduisant l’attractivité globale de l’investissement locatif.
Les objectifs de la loi Jeanbrun
La loi Jeanbrun vise à corriger certains déséquilibres, en particulier en redonnant de l’intérêt à la location nue, longtemps moins avantageuse que la location meublée. Elle introduit également la notion de statut du bailleur privé, même si celui-ci reste encore peu structurant à ce stade.
L’une des mesures phares consiste à permettre, pour la première fois, l’amortissement des biens immobiliers en location nue. Il s’agit d’une évolution majeure sur le plan théorique, puisqu’elle rapproche ce régime de celui de la location meublée.
Un dispositif attractif dans le neuf
Pour nos clients qui souhaitent investir dans du neuf, la réforme prévoit la possibilité d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien, sous réserve d’un engagement de location d’au moins neuf ans (sous réserve des décrets d’application).
Le taux d’amortissement dépend du type de logement :
- 3,5 % pour un logement intermédiaire,
- 4,5 % pour un logement social,
- 5,5 % pour un logement pré-social.
Il faut toutefois noter que ce mécanisme vise clairement à encourager la production de logements accessibles et à orienter l’investissement vers des segments prioritaires…
Des conditions très restrictives dans l’ancien
Toutefois, l’ancien représente la majeure partie des transactions immobilières en France. Et sur ce volet, l’accès au dispositif est nettement plus contraignant. Pour en bénéficier, les investisseurs doivent réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien, tout en atteignant une performance énergétique élevée, avec un diagnostic de performance énergétique classé A ou B.
Ces exigences rendent le dispositif difficilement applicable dans la pratique. Le coût des travaux est souvent très élevé, et les contraintes techniques importantes.
En bref, l’éléphant a accouché d’une souris
Si la loi Jeanbrun introduit une innovation notable avec l’amortissement en location nue, son efficacité globale reste limitée.
D’un côté, la loi de finances 2025 a réduit certains avantages associés à la location meublée. De l’autre, la loi de finances 2026 propose des incitations qui demeurent difficiles à activer, en particulier dans l’ancien. Dans un contexte de financement plus coûteux et de fiscalité alourdie, ces mesures apparaissent insuffisantes à nos yeux pour relancer significativement l’investissement.
En définitive, la réforme donne le sentiment d’un ajustement plus que d’un véritable levier de transformation du marché immobilier.
Vous souhaitez évaluer l’impact de la loi Jeanbrun sur votre patrimoine ou votre projet d’investissement ? Nos experts Abtal sont à votre disposition pour analyser votre situation et vous accompagner dans vos décisions. Contactez-nous dès aujourd’hui pour un premier échange personnalisé.
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